A San Francisco è in programma l'inaugurazione dell'edificio più alto del mondo (138 piani e 550 metri d'altezza): il grattacielo è stato realizzato dall'imprenditore James Duncan su progetto dell'architetto Doug Roberts. Alla cerimonia di inaugurazione presenziano circa 300 VIP tra cui il sindaco Ramsay; poco prima dell'inizio Roberts si accorge che l'impianto elettrico non risponde ad adeguati standard di sicurezza e ne accusa di ciò il genero di Duncan, Roger Simmons, il quale, da responsabile dei lavori elettrici, ha utilizzato materiali scadenti per risparmiare sui costi. I timori di Roberts diventano realtà quando il surriscaldamento di alcuni cavi provoca un cortocircuito all'81º piano dell'edificio, in un magazzino nel quale è custodito materiale infiammabile. La festa ha inizio ma l'incendio procede indisturbato, in quanto neppure i sensori automatici ne rilevano la presenza e, quindi, l'impianto di spegnimento non viene messo in funzione. Solo qualche ora più tardi, osservando del fumo uscire da sotto la porta del magazzino tramite una telecamera di sicurezza a circuito chiuso, il personale della centrale di controllo si accorge del problema, e Roberts viene subito avvertito: questi si reca quindi sul posto insieme a un suo collaboratore, Will Giddings, per un sopralluogo. Lì si trova anche un addetto alla sicurezza, che apre la porta; i due non fanno in tempo ad avvertirlo di non aprirla, perché l'afflusso di ossigeno potrebbe rinvigorire un eventuale focolaio: così infatti succede, e una vampata improvvisa di fuoco colpisce Giddings ustionandolo gravemente. Gidings morirà più tardi in ospedale, e sarà solo la prima vittima della serata. Roberts riferisce a Duncan dell'incendio, insieme alla necessità di evacuare il salone delle feste, ma Duncan si rifiuta di farlo; nel frattempo giungono i vigili del fuoco al comando del capitano Mike O'Halloran; resosi conto della gravità della situazione, O'Halloran ordina a Duncan l'immediata evacuazione: gli ospiti vengono trasferiti sulla terrazza panoramica al 135º piano e viene organizzato un piano di salvataggio attraverso l'ascensore rapido; il piano ha successo finché le fiamme non ne rendono più consigliabile l'uso: un ulteriore gruppo, ignorando le raccomandazioni e tentando di mettersi in salvo, lo usa ugualmente, ma il fuoco ha oramai raggiunto le trombe spargendosi tramite finiture e suppellettili infiammabili, e i fuggitivi, tra cui Bigelow e la sua amante-segretaria Lorrie trovano la morte; inoltre le esplosioni dovute alle perdite di gas hanno reso impraticabili le scale, rendendo quindi impossibile la fuga passando all'interno del palazzo. Nel frattempo l'incendio ha messo completamente fuori uso l'impianto elettrico e il palazzo è al buio, con i superstiti intrappolati di fatto sulla terrazza panoramica. Un tentativo di salvataggio tramite un elicottero fallisce, perché una raffica di vento causa la collisione del velivolo con il tetto del palazzo, uccidendo l'equipaggio e danneggiando ulteriormente la terrazza; giunge in aiuto anche il soccorso navale, che allestisce sul tetto di un edificio limitrofo la base di una teleferica il cui capo opposto viene portato da un altro elicottero sul tetto del grattacielo in fiamme; tramite questa via si riesce a portare in salvo le donne; Duncan stabilisce che gli uomini saranno sorteggiati, ma che lui e Simmons saranno gli ultimi a lasciare l'edificio. Quando il senatore Parker sale a bordo della teleferica, Simmons tenta di prenderne il posto: ne nasce una colluttazione, Parker viene spinto nel vuoto e Simmons fugge, ma un'esplosione causa il distacco del cavo e anche Simmons precipita, trovando anch'egli la morte. O'Halloran e Roberts tentano quindi un'ultima disperata carta: l'esplosione dei serbatoi idrici alla sommità del palazzo, che contengono quattro milioni di litri di acqua per spegnere l'incendio. I due minano il fondo esterno dei serbatoi con esplosivo C-4 e tornano nella terrazza sottostante raccomandando a tutti gli ospiti di ancorarsi saldamente: l'esplosione provoca una vera e propria inondazione ma l'incendio è domato. Una volta in salvo sulla strada, qualcuno chiede a Roberts cosa ne sarà della sua opera architettonica, e lui risponde che per quanto gli riguarda potrebbe rimanere in quello stato come emblema dell'idiozia umana; il conteggio finale vede circa 200 morti, e O'Halloran dice a Roberts che il bilancio poteva essere peggiore e che tutti avevano avuto fortuna in quella circostanza, visto che i sistemi antincendio non avevano funzionato. Roberts dice quindi a O'Halloran che la prossima volta che progetterà un palazzo del genere chiederà il suo parere. O'Halloran si allontana esausto.